Publicado el: Vie 27, Nov, 2015

Carlos Frias, “El Metro Llegó Porque Generamos las Condiciones de Densificación”

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Conversamos largamente con Carlos Frías, Director de Obras de la Municipalidad de Ñuñoa. Llegó al municipio a los 27 años y desde 1987 es director de un departamento crucial para el desarrollo de la comuna. Sin duda, un funcionario técnico que ha sido decisivo y fundamental para las transformaciones ocurridas en Ñuñoa durante los últimos veinte años.

Para empezar, podría contarnos ¿qué es y para qué sirve el Plan Regulador de la Comuna (PRC)?

Es, en primer lugar, un instrumento de planificación que fija las reglas del juego. En segundo lugar, hay que entender el instrumento en el largo plazo, hay que hacer un poco de historia. Hacia mediados de los ochenta en la comuna no se hacía nada; ya sea, porque estábamos saliendo de la crisis del ’82 o porque nuestro PRC era muy restrictivo. Por ello, en 1985 -como Asesor Urbanista-, licité el Plan Regulador y se lo adjudicó dos conocidos urbanistas y yo fui la contraparte de la municipalidad.

Luego, en 1987 me destinaron a la dirección de obras y se terminó de aprobar el PRC en 1989 con vigencia desde el ‘90. Era un Plan atractivo porque en ese momento en Chile no se construía nada. Al empezar la década el país comienza a despegar y nos encontramos con que el Plan Regulador generaba condiciones para el desarrollo. Lo digo, desde el punto de vista de lo que era Ñuñoa en esa época y lo que es hoy. Ñuñoa, por tanto, se empezó a desarrollar a nuestros ojos de buena manera.

Uno de los elementos que nos impulsó al desarrollo de Ñuñoa fue que el censo del 2002 mostraba una disminución importante de habitantes en relación al censo de 1992. Las proyecciones para el 2020 mostraban una comuna de 120.000 habitantes. Esto, no nos pareció presentable y generamos algunos desarrollos en algunas avenidas en las que no había llegado el desarrollo; como en Irarrázaval. Fuimos muy criticados. Generamos una norma que nos permitió potenciarla. Para eso sirve un Plan Regulador.

Por ejemplo, para que llegara el metro –que estaba prometido desde 1985- había que potenciar el eje de Irarrázaval. Este desarrollo me gusta respecto a cómo era antes. Hemos hecho, un Irarrázaval no con la vocación comercial de Providencia en la que en la noche no circula nadie. Aquí, vive gente. Hemos generado la conexión entre la vivienda y el comercio.

Usted, mencionó que el PRC era un instrumento de planificación que definía las reglas del juego ¿A qué se refiere con las reglas del juego?

Días atrás me junte con gente de la calle Pucará que le van a poner un edificio de 14 pisos; todos jóvenes profesionales: les dije ¿cómo no se les ocurrió ver el lugar donde estaban comprando?  Esa zona, en el año 1990, fue declarada zona de altura porque es un barrio en franco deterioro. Comprarse una casa no es como comprase un auto. Hay que saber cómo te localizas cuando compras una propiedad. Hay que documentarse en relación a lo que puede pasar en el entorno: la plusvalía, la cercanía al metro, que te pongan un edificio al lado, etc. A eso, me refiere con las reglas del juego.

¿Qué opina del desarrollo inmobiliario?

Es bueno. Hay que verlo desde varios puntos de vista. Se produce porque hay demanda y genera empleo, mueve la industria y hace crecer el país. El desarrollo inmobiliario siempre ha sido bien visto por los gobiernos.

Pero, también tiene costos negativos.

Claro, los ruidos molestos por las construcciones y la saturación de la calles son un problema. A las constructoras las fiscalizamos.

Pero, pensemos en la destrucción de la vida de barrio, ¿tiene alguna opinión?

Yo opino que no es así. Ahora, como nunca en cada esquina está apareciendo un café; las plazas están llenas de niños –hace diez años atrás no habían niños en las plazas-. Si, esto no es vida de barrio, yo no sé, qué lo es. Antes existía el almacén de la esquina; ahora, existen los strip center; pero, también quedan almacenes de la esquina. Yo no siento que se haya perdido ese carácter. Todo esto también es vida de barrio. Estamos en el barrio del siglo XXI.

Ahora, pensando en los recursos que el desarrollo inmobiliario le deja a la comuna, ¿qué tan importantes son estos recursos para el presupuesto municipal?

Hacia el 2000, Ñuñoa tenía un ingreso de 10.000 millones de pesos anuales; hoy, es de 60.000 mil millones de pesos. Esto, proviene de las Contribuciones de bienes raíces, de las patentes comerciales, de las patentes de vehículos, etc.

El año pasado, el ítem por concepto de edificación no llegó a los 1.000 millones de pesos; una cifra, casi irrelevante. El pago de las contribuciones si son importantes para el presupuesto comunal; debe ser como el 50%. Es muy importante. Pero, del 100% de lo que tributan los bienes raíces, el 55% se va al Fondo Común Municipal y aquí sólo queda el 45%. Sin embargo, no significa que tenemos que seguir haciéndonos ricos con el tema.

¿Cómo se cambia un plan regulador?

Lo hace el municipio. Antes, se hacía internamente. Ahora, lo queremos hacer con la gente; con la participación de la gente.

Pero, eso de que haya participación es voluntario, le pregunto por los aspectos más técnicos y legales.

El Alcalde hace una modificación y la lleva al concejo. Luego, entra en un proceso de discusión; por eso, hay audiencias que son dos. Después, se reciben las observaciones de la gente y los concejales analizan y votan.

Se piensa, algunos sectores lo hacen –por lo general los más duros y organizados- que todo lo que ocurre en materia de desarrollo urbano local y con las edificaciones tiene que ver con el Plan Regulador Comunal; y que, por tanto, hay que cambiarlo. Supongo, que no todo depende del PRC. ¿Cuál es la realidad?

Ocurre todos los días. Cómo te he dicho, hay cosas que no podemos hacer ni evitar. Como dije, yo sólo puedo aplicar el Plan Regulador. Yo no puedo denegar permisos, hay que pedirle autorización al Ministerio de la Vivienda; si lo hago, esa empresa me va demandar, voy a perder el juicio y voy a tener que indemnizar a la empresa. Ahora, yo no puedo hacer nada cuando un proyecto esta aprobado.

La modificación del 2007, surgió de la presión de la gente que hablaban de la “masacre de Ñuñoa” y se hicieron hartos ajustes en que como Director de Obras participe y di mi opinión. En esa oportunidad contuvimos sectores que se estaban desbordando. La zona de la plaza de Ñuñoa la dejamos en siete pisos. La intervención la hicimos porque, si bien el PRC tiene algunas restricciones, se vio superado por normas del nivel central que se vienen imponiendo desde el año ’90. Eran las constructoras las que hacían las presiones, en el sentido de que normas que a nosotros nos permitían contener ciertas cosas, fueron pasadas a llevar por normas del nivel superior.

Por ejemplo, nuestro Plan Regulador decía que todo edificio que generara más de 100 autos tenía que hacer un estudio de impacto vial en el sector; en el Ministerio dijeron que sobre 250 autos. Entonces, todos comenzaron a construir bajo 250 de modo que no teníamos que pedirles el estudio. Se daba el caso, que en dos cuadros se instalaban tres edificio de 250 autos que no tenían que hacer el estudio; en total eran 750 autos en dos cuadras. No tenemos los instrumentos de planificación para exigir que se juntaran los tres e hicieran el estudio de impacto vial. Y, por cierto, se hicieran las mitigaciones

Estas situaciones siguen vigentes. Por ejemplo, la altura de las edificaciones están definidas por el concepto del estudio de sombra: el nivel central hizo una norma en la que los edificios de tres pisos subieran automáticamente a seis pisos. Hay distintas normas que se hicieron desde el nivel central que se hacen para favorecer el desarrollo inmobiliario.

Otro caso. El Metro no pide permiso para construir. A las empresas que le construyen a metro, les sacas partes, van y los pagan y siguen trabajando igual. Tienen un tiempo de construcción que no les permite parar. Nosotros –como municipio- no podemos clausurar la obra. Si lo hacemos, rápidamente los tribunales van a ordenar que sigan construyendo.

También, estamos regulados por interpretaciones que hace el nivel central. Por ejemplo, tenemos normas que obligan a arborizar los terrenos a razón de un árbol cada dos departamentos. La otra vez, la Contraloría dijo que esa no era una norma urbanística; por lo que, no se podía exigir y no podía estar en el PRC.

«Queremos escuchar a todos los vecinos; no sólo a los que reclaman, también a los que están conforme con lo que hay»

Ñuñoa, es parte de un sector de la zona Metropolitana que está fuertemente presionada por desplazamientos migratorios en la ciudad. Cada vez hay más gente que viene a estos barrios; además, está la cuestión del crecimiento natural de la población. ¿Cómo ve estas presiones sobre la comuna, pensando en los próximos 5, 10 o 15 años?

Ñuñoa es una comuna central. Estamos en el centro metropolitano. Santiago en los años ’40 tenía dos millones de habitantes; por lo tanto, se podía vivir en casas; esta zona era casi campo. Pero, hoy tenemos 7 millones de habitantes que hacen presión por vivir en sus barrios

De Las Condes se están viniendo algunos porque allá no tienen posibilidad de comprar viviendas; los precios son muy altos porque hicieron una norma para que los departamentos que se construyan deben ser grandes; cualquiera vale sobre las 15 mil UF. Entonces, un cabro joven, qué acceso tiene. Acá –en Ñuñoa- todavía te puedes conseguir un departamento de 3.000 UF.

De Providencia también está llegando gente. Allá, la población está envejeciendo. Acá, hay mucho joven con coche y niños. Ñuñoa, le dio la oportunidad a las nuevas generaciones de seguir en su comuna; y, esto, debido al desarrollo inmobiliario.

Entonces, para regular esta presión hay que contener con las normativas que te he mencionado: aumentar la superficie de los paños para poder elevarse; pero, hay lugares donde no podemos reducir la altura que son los ejes y los bordes.

Además, el Plan Regulador Metropolitano define que Ñuñoa no puede tener más de 250.000 habitantes. Si vamos a crecer 50.000 habitantes más; yo creo, que hay que hacerlo en los ejes y bordes. Hay que hacer intervenciones para que ese crecimiento no sea tan rápido.

Y, ¿qué pasa hoy con el Plan Regulador?

Creo que el Plan Regulador que tenemos en bueno; pero, necesita algunos ajustes. Durante mucho tiempo no se dieron las condiciones ni existía la voluntad política para hacer cambios. El Director de Obras no hace en PRC –hay que dejarlo claro-, sólo lo aplica. La modificación del Plan Regulador tiene que surgir de la voluntad política. Hace cinco año vengo tratado que el Alcalde y el concejo tuvieran la voluntad de hacerle algunas intervenciones al PRC.

Yo creo, que en términos de zonificación completa de la comuna el Plan Regulador está bien; diferencia a los sectores, está potenciando los bordes –Vespucio, Vicuña Mackenna-, genera los ejes que hicieron que viniera el Metro –Pedro de Valdivia, Irarrázaval- y contiene sectores residenciales de urbanizaciones más recientes en torno a los cinco pisos –al norte de Irarrázaval y de Manuel de Salas hacia el Poniente-.

El Alcalde, también cree que hay que hacer intervenciones y las vamos a comenzar hacer. Hay que hacerlo por sectores; no es lo mismo la zona de la Villa Frei que no está en peligro –de proyectos inmobiliarios- o las villas sociales –los Alerces, los Jardines, los Presidentes.

Los sectores que están en peligro son de Simón Bolívar al norte y Elicer Parada hacia Tobalaba. El entorno del Estadio Nacional está en peligro; pero, esta contenido. Ahí, se puede construir hasta siete pisos; pero, hay mucha gente del sector que le gustaría que se construyera más alto porque no quieren vivir en casa cerca del estadio y porque sus propiedades se valorizan.

Nos guste o no, las zonas de baja altura desvalorizan las propiedades. El terreno vale, lo que le puedes poner arriba. Mientras más metros cuadrados para edificar, más caro vale el sitio.

¿De qué se trata la intervención que están implementando?

Ahora, hay que actuar rápido. La zona que vamos a intervenir –de Manuel de Salas al Oriente- tiene el error de permitir 5 pisos en terrenos por sobre 1.000 metros cuadrados; que se pueden hacer con dos casas.

Mi idea, es que vamos a los 2.000 metros –manteniendo los cinco pisos- y, de ese modo, generar más aire. Esto, lo converse con la gente del barrio de Los Adoquines que no estaban todos porque se baje a tres pisos. Ellos, quieren que haya más aire, que los edificios estén más holgados, no tan pegados a las medianerías.

En segundo lugar, tenemos que hacer que el incentivo económico no sea atractivo para los inversionistas; y, eso se logra, para un edificio de cinco pisos con un paño de dos mil metros y no de mil; además, debe generar distanciamiento; y, en vez de tener mil habitantes por hectárea de densidad, debe tener 900, porque eso me va a bajar de 50 viviendas a 40 viviendas en los dos mil metros.

En tercer lugar, lo que me interesa son las “casas islas”. A mí me gustan; generan muchas opciones de rentabilidad: jardines infantiles, oficinas, casa de reposo, centro comerciales. Lo que no me gusta es la forma en que quedan. De hecho, la arquitectura da múltiples posibilidades para hacer cambios. La modificación, apunta a que los terrenos residuales que queden no pueden ser menores a 2 mil metros cuadrados –cuatro casas- de manera que la gente tenga siempre en el futuro poder hacer un desarrollo similar a los otros.

Hay otra modificación que propusieron los vecinos que me parece buena. Es que los ante jardines en vez de cinco metros, tengan 6.5 metros.

Si trabajamos sobre estas 4 ideas fuerza, podemos suspender los permisos –congelar- rápidamente. El procedimiento es que el Alcalde lo propone al Concejo; este lo aprueba y se le pide permiso al Ministerio de la Vivienda para suspender los permisos por tres meses y se entra en el proceso de discusión. Todo esto debe ser rápido. De hecho, en el de septiembre se demoraron como un mes y medio desde que se comenzó a pensar, se mandó y se aprobó el congelamiento.

Hoy, hay varios conflictos en la comuna con los vecinos por tensiones con el PRC; por ejemplo, estoy pensando en la calle las Verónicas. ¿Qué está pasando?

Hay una iniciativa de modificación que sacó Sabat en septiembre que está generando un rechazo porque hay gente que se ha sentido muy perjudicada. En la calle Las Verónicas, en 1995 la municipalidad perdió ese terreno porque no lo habilito para desarrollo deportivo como estaba estipulado en la donación del año cincuenta. Ese terreno estaba destinado para equipamiento deportivo.

Tuvimos que negociar y cambiar el plan regulador. Negociamos y cambiamos una franja dándoles más altura a cambio de que nos devolvieran todo lo demás. La gente dice que eso no es de nosotros; el sport life es de nosotros, el suelo es de nosotros. El parque es de nosotros, esta entregado en concesión. Cuando se hace esta negociación, yo mismo digo, que para no perjudicar a los que están detrás -por Las Verónicas-, subamos también la altura a 10 pisos. Es una compensación.

Por ello, la modificación que se hizo en septiembre nunca se debió haber hecho. Es una injusticia. Lo he dicho en todos lados. Sus propiedades se están desvalorizando. Los vecinos, no quieren que les bajen la altura de 10 a tres pisos, además, sin que les preguntaran nada.

Están dispuestos a ir a los tribunales. En este conflicto ya se hicieron las audiencias y estamos a la espera de las observaciones. Espero, se deje sin efecto porque hay 147 propietarios que no les preguntaron lo que les iba a pasar. Con el tema de proteger la Casa de la Cultura, el museo de Carabineros y el edificio municipal a toda esa manzana se le bajo la altura. Vamos a ver qué pasa en el concejo.

¿Cómo visualiza la percepción de los concejales sobre el PRC como instrumento de planificación y el impacto que tiene sobre el desarrollo?

Yo soy técnico. Los políticos están al ritmo de la música que le ponen. Cómo es popular y la gente que reclama con el Plan Regulador pareciera que son muchos, a mi parece son pocos, ellos le hacen caso a esos grupos; piensan que son la voz de la ciudad. Los que alegan tiene más voz. El que alega, es el que lo quiere tomar como un elemento de lucha ideológica; eso, es lo que no me gusta. Desde el momento en que llevas el Plan Regulador a un plano ideológico estamos mal.

Yo no digo que no tengan razón. Es que no estamos escuchando a los que no alegan y también son muchos; quizás, muchos más.

Pero, también es una cuestión ideológica desde el momento en que todo está regulado por el mercado. Es decir, el desarrollo inmobiliario y la planificación urbana están entregados al mercado; el mercado define qué se hace, dónde, cómo y cuándo. ¿Cómo ve usted el rol del mercado en la planificación de una ciudad o una comuna?

Yo no soy cerrado por el mercado. Yo me crie en la época de las CORMUS –Corporación de Mejoramiento Urbano- que dependía del Ministerio de la Vivienda. En esa época el Estado tomaba manzanas completas y las intervenía. Toda la remodelación San Borja se hizo con esa idea. A mí me gustaba.

Pero, hoy el Estado no puede construir viviendas

Pero, puede licitar paños para hacer algo. Por ejemplo, puede expropiar una manzana en estado de deterioro, demoler y enajenar para que el privado construya. Esa intervención a mí me gusta; pero, no son las condiciones que a mí me ha tocado vivir como funcionario. Entonces, tengo que sumarme a la del mercado; que, no siempre es buena. Son las reglas del juego que me tocó vivir.

¿Cómo es su Ñuñoa ideal?

A mí me gusta como esta. Pero, hay que hacer algunas contenciones en algunos barrios. Los que menciones y de Los Talaveras para abajo, también en la Villa Frei a largo plazo, en el entorno del estadio nacional, en el  barrio Franke. Hay que contenerlos.

Para finalizar, ¿algún mensaje a los vecinos?

Nosotros, en este nuevo ejercicio alcaldicio tenemos la voluntad de hacer intervenciones de mejoras en el Plan Regulador. Vamos a instalar mesa de trabajo. Pero, por la experiencia que tengo, no podemos tomar todo el PRC y la comuna completa para intervenirla. Hay que tomarla por sectores para poder intervenirlas más rápido. Esa voluntad y paciencia es la que necesitamos. Hay que contener. Hay que hacer más amables los edificios en altura que se hagan.

No hay que tenerlo miedo a la altura. Hay que vivir en altura porque el espacio es poco y la presión por vivir en el centro de la ciudad y cerca del trabajo aumenta porque mejora la calidad de vida.

Queremos escuchar a todos los vecinos; no sólo a los que reclaman, también a los que están conforme con lo que hay.

Por Alejandro González LLaguno, Sociólogo

llaguno@nunorktimes.cl

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